Le guide pour investir dans l'immobilier en 2024

L'achat de votre résidence principale

Bon, logique, mais on ne va pas faire l'impasse ! L'achat de la résidence principale, c'est à la base de la pyramide de l'investissement. Ce placement est important pour une raison très simple : le fait de ne plus payer de loyer. À la place, vous remboursez un crédit pour un bien vous appartenant.

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L'achat de sa résidence principale est aussi associé à pas mal d'aides : rénovations énergétiques, prêts à taux zéro (PTZ…). L'idée étant de pousser les français à devenir propriétaire, à rénover des biens…

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Bon à savoir : À la revente, la plus-value immobilière sur la résidence principale (et ses dépendances) est complètement exonérée d'impôt.

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Ça peut s'avérer être une bonne solution dans votre stratégie d'investissement. Mais il y a tout de même quelques freins à prendre en compte ! Le premier, ce sont les coûts à l'achat.

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Les frais de notaire, à eux seuls, peuvent représenter 1 à 2 ans de loyer. Ce qui veut dire qu'il faut prévoir d'y rester un certain temps avant de la revendre : c'est un investissement à long terme. Si vous êtes dans une situation personnelle ou professionnelle instable, il y aura peut être une meilleure option.

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Il faut aussi avoir conscience des frais : taxes foncières, travaux, intérêts du crédit… À bien égal, un propriétaire paie souvent plus cher par mois qu'un locataire (crédit compris, bien entendu).

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Pour résumer : Il s'agit d'un investissement idéal sur le plan fiscal, mais aussi sur le plan pratique. Vous n'avez pas de locataire à gérer, pas de vacance locative… Ceci étant dit, investir dans sa résidence principale, c'est s'engager à s'immobiliser sur plusieurs années.

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L'investissement immobilier locatif

L'achat de sa résidence principale, c'est bien sympa pour se constituer un patrimoine, mais ça ne convient pas à tout le monde. Si c'est votre cas, pourquoi ne pas vous tourner vers l'investissement locatif ?

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Le financement d'un investissement locatif

Sur le papier, c'est pas sorcier : un crédit, vous permettant d'acheter un bien, que vous mettez en location. L'objectif, c'est alors que les loyers auto-financent le bien. Parmi les frais à couvrir on trouve :

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• Le crédit ;
• Les taxes foncières ;
• Les travaux d'entretien ou de rénovation…

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Si le projet est bien piloté, vous pouvez même générer un peu de cash-flow ! C'est la somme d'argent qu'il vous reste après avoir payé toutes les charges associées au bien grâce aux loyers.

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Achat locatif : les facteurs à prendre en compte

Quand vous achetez un bien dans l'objectif de le louer, il y a quelques facteurs à prendre en compte :

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Devenir bailleur, c'est une mission à part entière ! La gestion des locataires peut s'avérer chronophage : suivi des loyers, travaux, visites… Il faut être prêt à y consacrer du temps. Vous pouvez aussi passer par une société de gestion, mais ça porte un prix.

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Il faut trouver le bien idéal. Celui-ci doit être à un prix accessible, avec un rendement mensuel important. L'idée étant, comme expliqué un peu plus tôt, que les loyers perçus remboursent tous les frais associés à l'achat du bien.

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Et ça peut être plus compliqué qu'il n'y paraît ! Surtout lorsque l'on débute dans le secteur, tant le marché de l'immobilier est vaste. Pour ça, pas de secret : visitez des biens, comparez les prix dans différentes villes, faites des simulations…

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En achetant un bien locatif à bas prix, celui-ci va potentiellement gagner de la valeur au fil du temps : hausse de l'immobilier dans la zone, gain de valeur suite à des travaux…

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Les dispositifs de défiscalisation

Qui dit investissement immobilier locatif dit aussi avantage fiscal ! Quand vous achetez dans une optique de location, vous avez toute une ribambelle de mécanismes à exploiter pour optimiser votre imposition.

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On retrouve :

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• Le dispositif Pinel, pour acheter un bien à louer dans le neuf ;
• Les statuts LMNP et LMP, pour la mise en location d'un bien meublé ;
• La loi Malraux, pour défiscaliser en réalisant des travaux dans l'ancien ;
• La loi Monument Historique, pour défiscaliser en réalisant des travaux dans des biens classés.

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En bref, pas mal de dispositifs ! Même sans tous ces dispositifs, vous pouvez aussi être éligible à du déficit foncier (travaux, intérêts du crédit…).

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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

L'un des plus gros freins, quand on veut commencer à investir dans l'immobilier, c'est le crédit. Déjà parce que la banque n'est pas toujours motivée à prêter, mais aussi parce que les intérêts représentent un vrai coût. Mais je vous rassure, investir dans l'immobilier sans crédit, c'est possible.

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La première solution pour ça, ce sont les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). On parle aussi de "pierre papier".

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Cette dernière va détenir de nombreux biens professionnels ou immeubles d'habitation. En investissant en son sein, vous achetez des parts de la SCPI, et donc des différents biens.

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Vous recevez alors un rendement mensuel ou trimestriel grâce aux loyers, proportionnel à votre participation initiale. On retrouve des SCPI à crédit, mais aussi certaines permettant d'investir à partir de quelques centaines d'euros ! Une bonne solution pour faire fructifier votre épargne en investissant dans l'immobilier.

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Ce type de placement présente deux avantages conséquents. Le premier, c'est l'aspect "0 gestion". Vous investissez uniquement dans la société, tout l'aspect locatif est ensuite géré par un tiers. Vous bénéficiez aussi d'une dilution du risque de vacance locative : logique, puisque la SCPI loue de nombreux biens à la fois.

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Par contre, qui dit moins gestion dit aussi moins contrôle : vous ne choisissez pas directement quel bien va être acheté, revendu… Ça n'est pas forcément un problème, mais ce point peut en bloquer certains. Autre point négatif : les SCPI, tout comme les fonds d'investissement, présentent certains frais (entrée, sortie, gestion…). Ils peuvent impacter le rendement général du placement.

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Bon à savoir : Certaines SCPI sont spécialisées dans des dispositifs fiscaux : Loi Pinel, Malraux…

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Le crowdfunding immobilier

Le petit dernier (et, personnellement, mon préféré) : le crowdfunding immobilier ! Il s'agit aussi d'une solution permettant d'investir dans la pierre sans avoir recours à un crédit.

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Le fonctionnement

Un promoteur immobilier cherche à financer la rénovation, la construction ou le rachat d'un bien. Il peut le faire dans une optique de revente, mais aussi de mise en location.

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En plus des solutions de financement traditionnelles, le porteur de projet réalise une levée de fonds en crowdfunding immobilier. Les investisseurs particuliers peuvent alors investir dans le projet. Pour être plus précis, il prêtent de l'argent au promoteur., qui est ensuite remboursé à échéances définies, avec des intérêts.

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Cette solution permet de diversifier son portefeuille, en investissant en direct dans un projet immobilier à court terme. Ce type d'investissement présente cependant un risque de perte : un promoteur qui fait faillite, des travaux n'arrivant pas au bout…

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Comment investir en crowdfunding immobilier ?

Vous désirez investir en direct dans un projet de crowdfunding immobilier ? Une bonne solution pour ça, c'est de passer par une plateforme de financement participatif. Certaines sont spécialisées en actions, d'autres en obligations, d'autres dans l'immobilier… Et certaines proposent toutes ces options !

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Chez Tudigo, par exemple, on vous propose d'investir en direct dans différents projets immobiliers. Les taux d'intérêt ou le rendement estimé sont annoncés à l'avance, donc pas de surprise. Parce qu'on souhaite rendre ce mécanisme accessible à tous, le ticket d'entrée minimum est de 1 000 €.

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En plus d'être potentiellement rentable, c'est une solution d'investissement plus directe, plus "réelle". Vous investissez en direct dans un projet à impact, de votre choix.

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Psst : Les projets immobiliers en cours de levée de fonds sur notre plateforme changent constamment, venez découvrir ceux du moment !

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